Komunikat z USA z dnia 16 marca 2020: Indeks szerokiego rynku S&P500 zniżkował o 11,99 proc. a technologiczny Nasdaq o 12,32 proc. Kolejne państwa wprowadzają liczne ograniczenia związane z ruchem lotniczym, działalnością szkół i urzędów. Polacy zamknęli się w mieszkaniach chwilę po tym, jak stali w długich kolejkach za chlebem i ziemniakami. W związku z wprowadzonym w Polsce zakazem zgromadzeń powyżej 50 osób, zaleceniem pracy zdalnej (w tych branżach, w których to możliwe) oraz zamknięciem punktów gastronomicznych i galerii handlowych, większość polskich miast praktycznie opustoszała. Brzmi to jak krajobraz po wojnie, a nie jak sytuacja po jednym z lepszych gospodarczo okresów: długotrwałej światowej hossie (ta akurat Polskę ominęła), rosnących cenach nieruchomości, zwiększających się zyskach firm. A jednak to nie zły sen a rzeczywistość.
Co dalej może się wydarzyć w związku z nieuchronną światową recesją, której początku jesteśmy świadkami? Nieruchomości od zawsze były uważane za spokojną przystań dla kapitału. Wszelkie historyczne spadki cen nieruchomości, zawsze w przeciągu kilku/kilkunastu lat były odrabiane i to ze sporą nawiązką. I wszystko wskazuje na to, że mogą kolejny raz stać się ostoją dla inwestorów.
Dlaczego?
Odpowiedź jest pozornie prosta. Żadne inne aktywa nie dają szansy na uniknięcie znacznych chwilowych wahań wartości. Waluty, akcje, fundusze nie dają w dynamicznej sytuacji praktycznie żadnej stabilności. Rynek nieruchomości jest bardziej odporny na wahania. Ma natomiast kilka istotnych ograniczeń.
Płynność sprzedaży
W gorszych czasach zbycie nieruchomości, czy to mieszkalnej, czy usługowej, może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy. Szybsza sprzedaż jest możliwa jedynie przy znacznym obniżeniu ceny. W praktyce oznacza to, że aby szybko sprzedać nieruchomość trzeba obniżyć jej cenę o kilkanaście procent, a w gorszych lokalizacjach poziom obniżki będzie jeszcze wyższy.
Płynność najmu
W dobie ograniczenia działalności firm możemy napotkać na czasowe problemy z wynajmem nieruchomości zarówno mieszkalnej jak i usługowej. Jest to związane zarówno z wahaniami ilości pracowników jak i przede wszystkim odwlekaniem decyzji inwestycyjnych w czasie, czy zamykaniem niektórych biznesów. W zależności od lokalnego nasycenia rynku, możemy dodatkowo mieć do czynienia z wahaniami cen najmu. Nie jest natomiast pewny kierunek zmian – może dochodzić zarówno do spadku cen najmu jak i wzrostu. Taka sytuacja miała miejsce np. w czasie kryzysu w USA – w latach 2008-2011, kiedy to ceny nieruchomości spadały, a ceny najmu rosły.
Stopa zwrotu z najmu
Podczas tak dużych zawirowań rynkowych z interwencją wkraczają banki centralne. Podstawowym instrumentem, który jest stosowany to obniżka stóp procentowych, która ma stymulować gospodarkę poprzez m.in. niski koszt dostępnego kapitału dla firm i osób fizycznych oraz ochronę przed deflacją. Obniżka stóp procentowych jest wprost powiązana z wysokością oprocentowania lokat bankowych. Banki mogą zaopatrzyć się w tani kapitał na rynku międzybankowym i nie chcą przepłacać za kapitał pozyskany od osób fizycznych czy firm. Oprocentowanie lokat spada. A jeśli spada (a obecnie już większość ofert większych banków oscyluje wokół 1%, co przy inflacji na poziomie powyżej 3% a nawet 4% daje realną stratę) to rynek nieruchomości staje się automatycznie sensowną alternatywą dla lokowania kapitału. Tak więc w okresie kilkunastu miesięcy może dochodzić do zwiększenia się ilości mieszkań na wynajem.
Konkurencja
Należy pamiętać, że od kilku lat polski rynek nieruchomości jest miejscem do lokowania zagranicznego kapitału. Widoczne było to do tej pory na rynku komercyjnym czyli dotyczyło powierzchni handlowej, biurowej, logistycznej czy hotelowej. Dodatkowo doświadczamy stale rosnącego zainteresowania rynkiem mieszkaniowym – mamy już na rynku kilka dużych transakcji zakupu przez inwestorów zagranicznych (głównie zagraniczne fundusze inwestycyjne) od polskich deweloperów. Najczęściej jest to jeden lub kilka budynków w danej inwestycji. Fundusz czerpie zyski z najmu mieszkań, zapewniając własnego operatora najmu. Co więcej, kapitał zagraniczny coraz głośniej mówi o kolejnych takich inwestycjach na polskim rynku. Z pewnością obecna sytuacja będzie tylko czasowym zatrzymaniem takich transakcji.
A co najważniejsze…
Nie ma i nigdy nie będzie gotowej recepty na inwestowanie w nieruchomości. Jak wszędzie ważne jest aby zachować zdrowy (co w dobie rozprzestrzeniającego się koronawirusa nabiera dodatkowego znaczenia) rozsądek. Warto, aby kierować się stopą zwrotu w swoich przyszłych decyzjach inwestycyjnych. Być może zakup kawalerki nawet w super lokalizacji za 500 000 PLN to nie jest inwestycja, która w dłuższym okresie przyniesie odpowiedni poziom zysku. Być może warto rozważyć zakup lokalu usługowego. Być może zakup mieszkania w lokalizacji, gdzie ponad 90% mieszkań jest już wynajmowanych, okaże się w dłuższym terminie wysokim poziomem rotacji.
Chcemy wspólnie z Państwem być w tym trudniejszym inwestycyjnie czasie. Państwa pytania prosimy kierować na adres:biuro@investsecure.pl – odpowiemy jak najszybciej. W kolejnym artykule natomiast spróbujemy wyliczyć realne stopy zwrotu z różnych typów nieruchomości.
Tekst opracował: Krzysztof Kisiel