W 2021 r. nastroje w Polsce były niepewne, m.in. z uwagi na pandemię, która spowodowała zamrożenie działalności wielu firm lub ich upadek. Istniały opinie, że nastąpi spadek popytu na rynku nieruchomości. Jednak w rzeczywistości 2021 r. okazał się rekordowy pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Czy zakup mieszkań pod wynajem nadal będzie atrakcyjny?
Kim jest większość nabywców mieszkań?
Około 30% transakcji przeprowadzono w celach inwestycyjnych, a około 15% – w odsprzedażowych. Ogromna ilość nieruchomości została zakupiona za gotówkę. Zainteresowaniem wśród tzw. klientów premium, cieszą się również apartamenty w atrakcyjnych lokalizacjach. Z kolei w dużych miastach, rynek nieruchomości napędzali w zeszłym roku klienci indywidualni, którzy chcieli chronić kapitał przed inflacją. Natomiast w transakcjach pakietowych, znaczną liczbę mieszkań coraz częściej kupują fundusze inwestycyjne. Wzrasta aktywność firm, które nabywają mieszkania w celach najmu. Wysoki popyt spowodował, że w dużych miastach brakuje atrakcyjnych gruntów pod zabudowę. Dlatego zainteresowaniem wśród deweloperów, cieszą się działki pod zabudowę z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i korzystnie skomunikowanymi z aglomeracjami. Czynniki te niewątpliwie wpłyną na wzrosty cen, zwłaszcza w dużych miastach.
Powody inwestowania w mieszkania
Klienci indywidualni, dokonujący zakupu mieszkania pod wynajem, kierowali się kilkoma korzyściami. Głównym powodem była ochrona kapitału przed ,,krwiożerczą” inflacją. W ostatnich latach inflacja znacznie przewyższa odsetki na lokatach bankowych. Z kolei podwyżka stóp procentowych może sprawić, że do ,,mieszkaniówki” napłynie mniejszy kapitał od inwestorów indywidualnych. Jednak popyt na mieszkania nie zmniejszy się. Inwestorzy indywidualni, traktują zakup mieszkania jako długoterminową lokatę kapitału. Kolejnym powodem inwestowania w mieszkania jest zabezpieczenie przyszłości swojej lub bliskich. Stabilizacja finansowa dla wielu osób jest priorytetem, a nieruchomości są uznawane za jedne z najbezpieczniejszych inwestycji. Trzecim powodem jest pomnażanie kapitału i generowanie zysku z najmu. W razie potrzeby nieruchomość może zostać sprzedana z zyskiem.
Co się stanie z cenami mieszkań?
Istnieje wiele teorii na ten temat, ponieważ na ceny wpływa m.in. lokalizacja. Dla naszych klientów wyszukujemy nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji. Takie cieszą się dużym zainteresowaniem wśród wynajmujących. Obecna sytuacja w kraju i na świecie, związana z napaścią Rosji na Ukrainę, generuje wiele pytań odnośnie cen. Wydawać się mogło, że rynek najmu ucierpi, ale popyt na wynajem może drastycznie wzrosnąć. Jest to związane m.in. z przybywającymi uchodźcami. Na popyt wpływają również czynniki krajowe, t.j. praca zdalna lub niezależność związana ze zmianą miejsca zamieszkania. W okresie pandemii, wiele firm przeszło na system pracy zdalnej i chce go nadal stosować.
Wzrosły stopy procentowe, a inflacja sprawiła, że na zakup mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji będzie stać tylko garstkę zamożnych klientów. Natomiast znaczna liczba osób, które zechcą przeprowadzić się do dużych miast lub miejscowości graniczących, skorzysta z opcji wynajmu. Analizując rynek, można zauważyć znaczny napływ kapitału zagranicznego w spółkach deweloperskich oraz coraz większe udziały funduszy inwestycyjnych. To może oznaczać, że na mieszkania pod wynajem, nadal będzie wysoki popyt. Natomiast czynniki t.j. wysoka inflacja czy brak gruntów pod zabudowę sprawią, że ceny mieszkań nadal będą rosnąć, choć w obecnym roku mogą wyhamować.
Co się stanie z lokalami pod wynajem?
Naszym zdaniem lokale komercyjne w atrakcyjnej lokalizacji nadal będą drożeć. Dlaczego? Poza inflacją, wpływa na to kilka czynników. Ważna jest dobrze rozwinięta infrastruktura oraz komunikacja z aglomeracjami – podobnie jak w przypadku mieszkań pod wynajem. W niektórych branżach panuje tak wysoki popyt na usługi (np. medyczna), że klienci są w stanie dojeżdżać, nawet jeśli gabinet znajduje się w znacznej odległości od centrum. Z kolei w innych, konkurencyjnych branżach (np. ubezpieczenia), kluczową rolę może odgrywać lokalizacja biura. W przypadku lokalu znajdującego się w centrum, klienci łatwo dowiadują się o świadczonych usługach i częściej z nich korzystają. To tylko proste i ogólne przykłady, które uświadamiają, że ceny nieruchomości komercyjnych w atrakcyjnych lokalizacjach nadal będą rosnąć, w zależności od branży. Dlatego wybierając dany segment do inwestowania, trzeba przeanalizować rynek, aby ocenić szanse na wynajem, średni wzrost cen nieruchomości w danym przedziale czasowym oraz potencjalny zysk z najmu.
Przed zakupem nieruchomości, warto sprawdzić m.in. stan techniczny i prawny. Ważna jest też dobrze rozwinięta infrastruktura i korzystne skomunikowanie z aglomeracjami. Mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, cieszą się dużym popytem, przez co łatwiej można je wynająć i generować dochód. Pomimo że wzrost cen mieszkań w 2022 r. może spowolnić lub zatrzymać się, to z perspektywy czasu taki zakup jest korzystną inwestycją. Niektórzy deweloperzy mogą wyprzedawać mieszkania po niższej cenie w mniej atrakcyjnej lokalizacji, co stwarza kolejną okazję do zakupu.