Co składa się na cenę mieszkania od dewelopera – czy można liczyć, że ceny będą spadać?

Invest Secure - Family Office > Blog > Co składa się na cenę mieszkania od dewelopera – czy można liczyć, że ceny będą spadać?
zakup mieszkania

Faktem jest, że ceny mieszkań ostatnimi laty znacznie wzrosły. Wpływa na to wiele czynników. Wysoki popyt, spowodowany m.in. dostępnością kredytów, na które zdecydowało się wiele osób. Jednak podwyżki stóp procentowych, ograniczyły możliwości kredytowe większości Polaków. Naszym zdaniem w najbliższym czasie będziemy mieć do czynienia z sytuacją przejściową i spowolnieniem wzrostu cen – w zależności od lokalizacji. Jednocześnie uważamy, że zakup mieszkania pod wynajem to jedna z najbezpieczniejszych inwestycji. Jakie czynniki składają się na całkowitą cenę mieszkania  od dewelopera?

Koszty zakupu gruntu pod budowę

Obserwując rynek nieruchomości, można zauważyć, że ceny gruntów pod budowę ostatnimi laty drastycznie wzrosły. Dlaczego? Ponieważ w miastach (zwłaszcza dużych), zaczyna brakować gruntów pod budowę. Atrakcyjnie położone działki na sprzedaż i niska podaż sprawiają, że deweloperzy muszą się ,,licytować” i wykupują nawet działki obiektami budowlanymi. W takim przypadku dochodzą koszty przygotowania terenu pod budowę, związane z wyburzeniem.

Lokalizacja mieszkania

Na cenę za metr kwadratowy mieszkania, w znacznym stopniu wpływa lokalizacja. Najczęściej im bliżej centrum, tym wyższa cena. Powodem jest łatwiejszy dostęp do miejsc pracy, nauki i rozrywki, parków miejskich, przychodni medycznych oraz sklepów. Jednak położenie blisko centrum nie stanowi jedynego kryterium ceny. Równie drogie są mieszkania na peryferiach, m.in. blisko lasu, rzek, jezior, obiektów sportowych, blisko metra lub z dobrą komunikacją. Ważny jest też widok z okna, który nieprzysłonięty przez inne obiekty oraz natężenie hałasu. Mieszkania położone blisko autostrady, drogi ekspresowej lub głośnych lokali, mogą być znacznie tańsze. Osoby, które chcą zakupić mieszkanie na własność, a nawet wynająć, często szukają ofert z miejscami parkingowymi. Dlatego duży i wygodny parking, również wpływa na cenę mieszkania od dewelopera.

Koszty budowy

Koszty budowy obiektów z mieszkaniami, znacznie wzrosły w okresie pandemii. Wiele osób uważało, że ceny mieszkań zaczną obniżać się, jednak stało się zupełnie odwrotnie.  Wiele firm budowlanych zawiesiło działalność lub nie dotrzymało terminów z powodu braków w kadrze pracowniczej. Poza tym, na rynku budowlanym brakuje wykwalifikowanych fachowców, przez co przedsiębiorcy muszą oferować korzystniejsze warunki finansowe niż konkurencja. To z kolei wpływa na koszty budowy bloków i ceny mieszkań od deweloperów. Kluczową rolę odgrywa też jakość użytych materiałów. Im wyższa jakość i lepsze technologie, tym mieszkania są droższe. Ostatnimi czasy, coraz częściej stosowane są materiały ekologiczne, zgodnie z aktualnym trendem proekologicznym. Niestety, materiały są coraz droższe, a wynagrodzenie dla pracowników wyższe. To powoduje, że zwiększają się całkowite koszty budowy i cena mieszkań.

Standard wykończenia

Na cenę mieszkania od dewelopera wpływa również standard wykończenia. Najdroższe są tzw. mieszkania pod klucz, ponieważ wymagają od nowego właściciela jedynie umeblowania. Poza tym, koszty i organizacja samodzielnego wykończenia wnętrz jest nieopłacalna, a niekiedy graniczy z cudem – z uwagi na brak terminów w firmach. Na wartość mieszkania wpływa też rozkład pomieszczeń oraz dostęp do naturalnego światła. Większe nasłonecznienie może przełożyć się na niższe koszty ogrzewania. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na cenę są udogodnienia dla mieszkańców, np. dostęp do osiedlowego klubu fitness, placu zabaw, zielonych dachów z funkcją ogrodu. itd. Mieszkania z balkonem, tarasem lub ogródkiem są droższe. Na ich wartość wpływa też położenie. Najczęściej mieszkania położone na wyższych piętrach są tańsze – jednak nie jest to regułą.

Na cenę mieszkania od dewelopera wpływa także jego marża. Deweloper musi posiadać wkład własny i  ponosi ryzyko inwestycyjne. Czynników wpływających na cenę nieruchomości jest wiele, ale przedstawiliśmy najważniejsze. Warto pamiętać, że zakup mieszkania pod wynajem to inwestycja, która wiąże się z ograniczonym ryzykiem oraz przynosi zysk w perspektywie czasu. Niektórzy deweloperzy posiadający kredyty oraz mieszkania w mniej atrakcyjnej lokalizacji, będą po części sprzedawać je za wszelką cenę. Dlatego na rynku mogą pojawić się okazje, które po szczegółowej analizie można wykorzystać. 

Napisz komentarz