Wielu inwestorów kupuje lokale przeznaczone pod wynajem. Zaletą takiej inwestycji z potencjałem jest dobra lokata kapitału, a także generowany dochód pasywny – jeśli zostanie wynajęta. W takiej sytuacji kluczową rolę odgrywa umowa najmu, która musi zostać odpowiednio skonstruowana. Jakie zapisy musi zawierać taki dokument, aby uniknąć nieporozumień z najemcą?
Kluczowe elementy umowy najmu
Umowa najmu powinna zostać sporządzona w dwóch identycznych egzemplarzach – dla wynajmującego i najemcy. Taki dokument zawsze musi zawierać następujące informacje:
- Data i miejsce zawarcia umowy – ma kluczowe znaczenie od momentu, w którym najemca przejmuje prawa i obowiązki.
- Czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia – umowa najmu może być sporządzona na czas określony lub nieokreślony. Natomiast ważny jest zapis odnośnie warunków i okresu wypowiedzenia, np. gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań.
- Dane ewidencyjne obu stron umowy – należą do nich: imię, nazwisko, adres, pesel, seria i numer dowodu tożsamości, ewentualnie innego dokumentu potwierdzającego dane, np. paszportu – w przypadku osoby fizycznej. Dane powinny wyraźnie określać, kto jest najemcą, a kto wynajmującym. W przypadku wynajęcia lokalu przez firmę, należy wpisać jej dane w umowie.
- Opis lokalu – w tej części należy szczegółowo opisać lokal: jego wyposażenie, stan oraz wielkość powierzchni użytkowej. Ponadto należy uwzględnić, czyim obowiązkiem jest uiszczanie opłat za media, wywóz śmieci, itd.
- Warunki i wysokość uiszczania opłat za czynsz – w tej części umowa powinna zawierać wyraźne informacje o terminie, kwocie oraz sposobie opat czynszu przez najemcę (np. przelew na konto).
- Prawa i obowiązki obu stron umowy – kluczowy jest zapis wykluczający możliwość podnajmowania lokalu osobom trzecim przez najemcę. Ponadto należy określić, w jakim zakresie najemca może wprowadzać zmiany we wnętrzu oraz cel, do jakiego będzie wykorzystywał lokal, np. gabinet fizjoterapii, salon urody, itd.
- Podpisy obu stron umowy
Dodatkowe zapisy w umowie najmu nieruchomości
Dodatkowe zapisy w umowie najmu nie są konieczne, ale warto je umieścić, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień. Dotyczą one następujących informacji:
- wysokości kaucji oraz sposobów jej rozliczania
- dodatkowych opłat, które będzie ponosił najemca oraz sposobów ich uiszczania
- lista załączników, np. zdjęcia z datą i godziną, na których widoczny jest stan lokalu, protokół zdawczo – odbiorczy, itd.
W przypadku wpłacenia kaucji, umowa może zawierać zapis, że wynajmujący może potrącać określone kwoty na poczet nieopłaconych rachunków, do których zobowiązany jest najemca. Może również zastrzec możliwość obciążenia najemcy odsetkami za każdy dzień zwłoki w płatnościach za media.
Umowa najmu lokalu to dość obszerny dokument, który powinien zawierać dokładnie sprecyzowane informacje, aby chronić wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Ponadto szczegółowe zapisy pozwalają uniknąć nieporozumień w przyszłości.