Niepewność związana z otoczeniem gospodarczym narasta. Koronawirus zamraża kolejne gospodarki krajowe, w tym polską. Jesteśmy chwilę po uchwaleniu etapu 2.0 tzw. rządowej tarczy antykryzysowej. Wsparcie i ulgi mają objąć także średnie i duże firmy. Nikt nie jest pewny czy ta pomoc wystarczy. Na poziomie finansowym NBP dwukrotnie obniża stopy procentowe do najniższych w historii Polski poziomów. Dla rynku nieruchomości powinno to oznaczać nie mniej nie więcej jak tylko święto. Ale niewiele osób świętuje. Dlaczego?
Oprocentowanie kredytu
Wraz z obniżką stóp procentowych obniża się oprocentowanie większości kredytów zaciągniętych w walucie polskiej. Większość zobowiązań Polek i Polaków posiada w umowie oprocentowanie oparte o tzw. zmienną stopę procentową. Oprocentowanie ich kredytu jest złożone ze stałej marży i indeksu WIBOR. Obniżka stóp procentowych wymusza dostosowanie na stopie WIBOR, który także spada. Banki przeliczają harmonogramy spłaty na nowo, a raty są niższe. Warto dodać, że spadają także zobowiązania odsetkowe deweloperów, którzy korzystają z finansowania budowy w ramach kredytów deweloperskich.
Zdolność kredytowa
W prostej ocenie sytuacji moglibyśmy uznać, że zdolność kredytowa osób chcących sfinansować potrzeby mieszkaniowe kredytem po obniżce stóp wzrośnie. Niższe stopy to niższa rata przy kredytach ze zmienną stopą, a w Polsce na marginalnym poziomie jest ilość kredytów ze stałą stopą procentową. Od IV kwartału 2019 roku czytamy jednak w raportach NBP, że banki bardziej restrykcyjnie będą badać zdolność kredytową. Zapowiedzi bankowców kwietnia 2020 mówią już otwartym tekstem, że ryzyko związane z udzielaniem nowych zobowiązań będą chcieli zminimalizować. To oznacza wyższy wymagany wkład własny, podniesienie marży kredytów (gdzieś trzeba odbić sobie straty po obniżce stóp procentowych), ale przede wszystkim w związku z problemami oszacowania ryzyka – zmniejszenie akcji kredytowej. Taka sytuacja dla rynku mieszkaniowego, zarówno pierwotnego jak i wtórnego jest niekorzystna. Fakt, że obecnie około połowy transakcji na rynku nieruchomości dokonuje się przy udziale głównie gotówki, ale rynek potrzebuje do niezachwianego rozwoju płynnego dostępu do dużej ilości środków od banków.
Oprocentowanie obligacji
Deweloperzy, którzy wspierali się emisją obligacji ze zmienną stopą procentową również zyskają. A dokładniej mówiąc, po przeliczeniu oprocentowania wyemitowanych przez nich obligacji zapłacą ich posiadaczom mniej pieniędzy. Należy zauważyć, że większość wyemitowanych obligacji przez deweloperów jest ze zmiennym kuponem, uzależnionym od stóp procentowych. Istnieje jednak pewne “ale”. Przy utrzymującej się w dłuższym okresie niepewności, a co za tym idzie spadkiem wolumenu sprzedaży, plasowanie nowych papierów na rynku pozostanie jedynie opcją dla największych podmiotów na rynku z wysokimi wskaźnikami płynności.
Zyski z najmu
Od 2014 mamy do czynienia ze zwiększającym się popytem inwestycyjnym, głównie na mieszkania. Obecnie stanowi on niecałą połowę dokonywanych transakcji. W 2019 roku sprzedano wg GUS 207 000 lokali, z tego 131 000 stanowiło sprzedaż przez deweloperów. Obecnie najem mieszkań przeżywa zmiany strukturalne. Jak długo one potrwają i w jakim kształcie zastaniemy rynek po pandemii? – pożyjemy, zobaczymy. To co rynkowi obecnie nie
pomaga to:
● załamanie rynku najmu krótkoterminowego, co powoduje, że część oferty trafia na rynek najmu długoterminowego – bez klientów biznesowych i turystycznych oznacza zwiększoną podaż mieszkań dostępnych do wynajmu długoterminowego
● zwiększona podaż mieszkań dostępnych do wynajmu z racji na odpływ pracowników z zagranicy (w szczególności z Ukrainy);
● niezbyt duże zainteresowanie ofertami najmu przy dużej podaży lokali powoduje spadek stawek najmu
● jeżeli dojdzie do kolejnych przestojów w firmach i zwolnień, spowoduje to kolejne uszczuplenie osób chcących skorzystać z najmu konsumenckiego, najmu pracowniczego organizowanego przez firmy. To co może poprawić sytuację to z pewnością bardziej pieśń przyszłości.
● tania gotówka dostępna w bankach może sprawić, że banki (które uznają za bliżej nieokreślony czas, że sytuacja gospodarcza się poprawiła) sfinansują inwestycje firm, a te z powrotem zaczną zatrudniać.
● osoby, które obecnie wynajmują mieszkania i planowały starać się o własne lokum, będą musiały stawić czoła zwiększonym wymaganiom dotyczącym zdolności kredytowej. To spowoduje, że dłużej zostaną na rynku po stronie najemców.
Ciekawą zagadką pozostanie zachowanie się osób posiadających fundusze inwestycyjne i lokaty bankowe. Zawirowania związane z pandemią popchnęły Polaków do umorzeń jednostek uczestnictwa. Skala umorzeń sięga tej z kryzysowego 2008 roku. Ze wstępnych, częściowych danych mówi się o ponad 12 mld złotych, a ostateczny rozrachunek może przekroczyć 15 mld złotych. 15 mld złotych gotówki na koncie… Ile z tej kwoty może trafić na rynek nieruchomości? Tego nie wiem. Wiem natomiast, że diametralnie wzrosła liczba rachunków maklerskich otwieranych przez Polaków – wnioskuję, że część kwoty może trafić na giełdę. Z drugiej strony założenie lokaty w banku stało się właśnie jedną z nominalnie najgorszych opcji. Oprocentowania lokaty powyżej 1% w dużych bankach ze świecą szukać.
Czy czarnym koniem staną się obligacje skarbowe? Oferta jest dość interesująca, bo dostępne terminy odpowiednio 3 miesięcy (oprocentowanie 1,5%) oraz 2-letnie ze stałym kuponem 2,1% są wyższe niż oferowane przez lokaty bankowe. Potencjalnie niższe odsetki otrzymają posiadacze obligacji indeksowanych inflacją. Po dużym skoku inflacji w ostatnich miesiącach mogą obserwować spadek oprocentowania związany z deflacyjnymi nastrojami zwalniającej gospodarki.
Warto zachować zdrowy rozsądek w podejmowaniu aktualnych działań. Zarówno nadmierny pesymizm, jak i hurraoptymizm nie pozwolą dokonać trafnych wyborów. Okazuje się, że najspokojniej śpią Ci, którzy mają zdywersyfikowany portfel. Być może ta dywersyfikacja to jednak nie tylko wyświechtany slogan?
Tekst opracował: Krzysztof Kisiel