Zakup mieszkania pod wynajem nie jest małą inwestycją. Dlatego należy dokładnie sprawdzić wiele kluczowych informacji przed finalizacją transakcji, ponieważ zaniedbania mogą potem generować dodatkowe wydatki przez wiele lat. Co dokładnie trzeba sprawdzić, aby inwestycja była korzystna i mogła przynosić zyski przez wiele lat?
Wybór odpowiedniej oferty
Na rynku nieruchomości istnieje wiele ofert, dlatego warto wziąć pod uwagę kilka istotnych czynników przed zakupem. Ważna jest lokalizacja, sąsiedztwo oraz otoczenie. Jeśli oferta jest atrakcyjna cenowo, ale znajduje się w okolicy o wysokiej przestępczości, to szanse na wynajęcie takiego mieszkania będą znikome. Nie warto również kupować lokalu znajdującego się w strefie oddziaływania uciążliwych czynników, np. nadmierny hałas, nieprzyjemne zapachy z otaczającej infrastruktury lub obiektów przemysłowych. Dobrą inwestycją jest nieruchomość o atrakcyjnym położeniu, np. w cichej i spokojnej okolicy, z dobrym połączeniem komunikacyjnym dla potencjalnych najemców. Ponadto warto ocenić stan mieszkania oraz wstępne koszty remontu – mieszkania przed wynajęciem najczęściej wymagają remontu. W tym celu lepiej jest skorzystać z pomocy fachowca, który oceni stan instalacji, tynków, itd. Z pozoru nieistotne detale mogą znacznie podnieść koszt remontu.
Dokumenty planistyczne
Poza oględzinami, lokalizacją, itd., warto również sprawdzić dokumenty planistyczne. Może okazać się, że piękny widok z okien mieszkania, zostanie zasłonięty przez budynek przemysłowy w ciągu kilku lat. Dużo informacji znajduje się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania.
Księga wieczysta
Kolejnym dokumentem są księgi wieczyste (KW). Należy sprawdzić w nich, kto jest prawnym właścicielem mieszkania, czy posiada współwłaścicieli lub ewentualnie mogą zarządzać nim inne osoby na podstawie aktu notarialnego. Natomiast w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, właściciel powinien przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni wskazujące, że przysługuje mu takie prawo.
W KW zapisane są również prawa rzeczowe i służebności, na podstawie których darczyńca ma prawo przekazać mieszkanie z zastrzeżeniem, że może w nim mieszkać do śmierci. W takim przypadku znalezienie najemców będzie trudne. Informacje te zawarte są w 3 części księgi wieczystej. Ponadto znajdują się w niej takie zapisy jak: prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia, wynikające z umowy timesharingu prawo korzystania z pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, itd.
W czwartej części KW znajdują się informacje o obciążeniach hipotecznych. Można się dowiedzieć, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką, na jaką kwotę oraz z jakiego tytułu. W tym miejscu znajdują się zapisy na temat ewentualnego kredytu hipotecznego, który właściciel zaciągnął na zakup. Ponadto mieszkanie może posiadać obciążenie wpisane m.in. z woli właściciela, np. na podstawie tytułu komorniczego. Zakup zadłużonego mieszkania również może być korzystny, ale wymaga większej liczby formalności.
Zaświadczenie o stanie zameldowania i uregulowaniu należności
Poza Księgą Wieczystą, należy sprawdzić informacje o stanie zameldowania. Może okazać się, że w mieszkaniu zameldowane są również inne osoby, co może w późniejszym czasie stwarzać problem. O taką informację może zapytać właściciel w Urzędzie Stanu Cywilnego w obecności kupującego. Kupujący może uzyskać ją również samodzielnie, pod warunkiem posiadania pisemnego upoważnienia. Ponadto trzeba sprawdzić, czy wszystkie opłaty są uregulowane: media, spółdzielnia mieszkaniowa, itd. Sprzedający powinien przestawić zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami. Ponadto warto zarządzać realnych dowodów opłat, ponieważ na ich postawie można ustalić miesięczny koszt utrzymania nieruchomości.
Kondycja wspólnoty mieszkaniowej
Na podstawie zgody właściciela mieszkania, Spółdzielnia Mieszkaniowa lub Zarządca Nieruchomości udzieli informacji o ewentualnie trwających sprawach sądowych, ewentualnie o innych sporach, których kosztami mogą zostać w przyszłości obciążeni członkowie wspólnoty lub spółdzielni. Warto dowiedzieć się, czy na koncie znajdują się również środki finansowe oraz jakie prace modernizacyjne są zaplanowane.
Poza wyżej wymienionymi informacjami, trzeba sprawdzić czy grunt pod nieruchomością jest własnościowy lub w użytkowaniu wieczystym. To wpłynie na koszty użytkowania mieszkania. Zakup mieszkania pod wynajem może być kosztową inwestycją, która będzie generowała pasywny dochód, pod warunkiem sprawdzenia wszystkich niezbędnych informacji.