Na rynku nieruchomości można znaleźć oferty sprzedaży zadłużonych mieszkań, działek, lokali, itd. , które są obciążone hipoteką. Niska cena często wynika z tego, że nieruchomość została zakupiona na kredyt, a właściciel nie mogąc spłacać zobowiązania, chce ją sprzedać. W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, właściciel ma dwie opcje: sprzedaż na licytacji komorniczej (najczęściej za niższą cenę) lub sprzedaż na własną rękę (ta opcja jest korzystniejsza). Jednak przed zakupem, należy sprawdzić kilka kluczowych informacji, aby inwestycja w zadłużoną nieruchomość przynosiła zyski.
Co należy sprawdzić przed zakupem zadłużonej nieruchomości?
Zakup zadłużonej nieruchomości jest bardziej skomplikowany, ale po sprawdzeniu kluczowych informacji i dopełnieniu formalności, można uniknąć przykrych niespodzianek. Trzeba sprawdzić Księgę Wieczystą danej nieruchomości. W dziale dział II KW, znajdują się informacje, czy oprócz właściciela (ewentualnie współwłaścicieli) widnieją w zapisie jeszcze inne osoby, które posiadają prawo do dysponowania nieruchomością (np. na podstawie pełnomocnictwa notarialnego). W przypadku śmierci właściciela lub współwłaściciela trzeba sprawdzić, czy nieruchomość nie stanowi przedmiotu spadku oraz czy formalności spadkowe zostały uregulowane. Po uzyskaniu informacji na temat właściciela, należy przejść do działu III KW. W tej części można uzyskać informacje, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Kluczową rolę w zakupie zadłużonej nieruchomości pełni dział IV KW – hipoteka. W tej części znajdują się informacje o obciążeniu hipoteki kredytem oraz o ewentualnych obciążeniach wobec poprzednich właścicieli lub dewelopera.
W celu uzyskania absolutnej pewności, że stan prawny nieruchomości jest zgodny z zapisami w KW, należy udać się do Wydziału Wieczystoksięgowego Sądu Rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. Ponadto Ministerstwo Sprawiedliwości udostępniło również Elektroniczną Księgę Wieczystą pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl.
Procedury zakupu zadłużonej nieruchomości
Przy zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką, należy dopełnić kolejnych formalności. Przede wszystkim bank, który pierwotnie sfinansował zakup nieruchomości, musi wyrazić zgodę na jej sprzedaż. W tym celu należy złożyć wniosek o wykreślenie egzekucji komorniczej. Najczęściej banki wymagają przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości lub wpłaty określonej kwoty na poczet spłaty kredytu. Po sfinalizowaniu sprzedaży, kupujący przelewa określoną kwotę na rzecz banku. Po zaksięgowaniu, bank wykreśla hipotekę z księgi wieczystej nieruchomości. W akcie notarialnym zadłużonej nieruchomości musi znaleźć się zapis, że część lub całość pieniędzy zostanie przesłana bezpośrednio do banku na poczet spłaty zadłużenia.
Zakup zadłużonej nieruchomości a postępowanie komornicze
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem postępowania komorniczego, to warunki zakupu i spłatę zadłużenia należy ustalić z komornikiem. W gestii sprzedającego leży natomiast uzyskanie pełnej dokumentacji od komornika, w której zawarte są informacje o wszystkich zadłużeniach wobec wierzycieli oraz kosztów postępowania komorniczego. Jeżeli na nieruchomości, np. na mieszkaniu ciążą zadłużenia z tytułu nieuregulowanych rachunków, np. względem spółdzielni mieszkaniowej lub innych instytucji, to należy ustalić z nimi warunki spłaty zobowiązań po sfinalizowaniu zakupu. Tak samo trzeba postąpić przy zakupie nieruchomości, obciążonej zadłużeniem względem wierzyciela.
Zakup zadłużonej nieruchomości wymaga przeprowadzenia dokładnej analizy stanu prawnego. Natomiast warto dokładnie sprawdzić wszystkie informacje i dopełnić formalności, aby uniknąć przykrego zaskoczenia po sfinalizowaniu transakcji zakupu.