Faktem jest, że zakup mieszkania pod wynajem to jedna z najbezpieczniejszych i opłacalnych lokat kapitału. Dlatego taka forma inwestycji w ostatnich latach zyskała duża popularność. Jednak rząd planuje zmiany dotyczące opodatkowania najmu mieszkań. Co czeka rynek nieruchomości na wynajem w najbliższym czasie?
Czy ceny nieruchomości nadal będą rosnąć?
Wiele osób uważało, że na rynku nieruchomości pojawiła się bańka, która pęknie w okresie pandemii. W rzeczywistości jednak stało się zupełnie odwrotnie. Ceny mieszkań znacznie wzrosły, na co wpłynęło wiele czynników, m.in. ograniczona ilość atrakcyjnych gruntów i wzrost kosztów budowy. Nic nie wskazuje na to, aby ceny nieruchomości komercyjnych miały obniżyć się. Kluczowymi czynnikami są: niska podaż działek budowlanych oraz wysoki popyt wśród deweloperów, jak i funduszy inwestycyjnych.
Podniesienie stóp procentowych sprawiło, że wiele osób zrezygnowało z kredytów na zakup mieszkania na własność i zdecydowało się na wynajem, np. z uwagi na miejsce pracy. To dobra wiadomość dla inwestorów, ponieważ rynek najmu mieszkań z dużym prawdopodobieństwem będzie rósł. Ceny mieszkań mogą rosnąć w wolniejszym tempie niż dotychczas, ale doliczając zyski z najmu, to korzystna inwestycja o niskim stopniu ryzyka.
W 2022 r. na rynku nieruchomości mogą przodować instytucje
W bieżącym roku może dojść do wzrostu rynku najmu instytucjonalnego. Dlaczego? Ponieważ inwestorzy instytucjonalni budują portfele składające się m.in. z mieszkań pod wynajem. To z kolei przełoży się na większą skalę najmu instytucjonalnego. Wielu inwestorów zastanawia się, czy program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego, nie zmniejszy liczby chętnych na wynajem. Naszym zdaniem nie, ponieważ z uwagi na limity cenowe, prawdopodobnie niewiele osób skorzysta z tej możliwości. Z uwagi na rosnącą inflację oraz stopy procentowe, banki nieufnie podchodzą do udzielania kredytów na zakup mieszkania. Natomiast zdolność kredytowa klienta musi być naprawdę wysoka.
Zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego
Wiele osób fizycznych posiadających oszczędności, zdecydowało się na zakup mieszkań pod wynajem. Do tej pory mogły rozliczać się na zasadzie przychodów pomniejszonych o koszty, według skali podatkowej dochodu (17% lub 32%). Kosztami mogły być m.in. remonty, naprawy, amortyzacja, itd. Z kolei od 1 stycznia 2023 roku, zgodnie z proponowanymi zmianami, ostateczną formą opodatkowania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, obliczany na dotychczasowych zasadach – 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów. Natomiast w roku bieżącym, niektóre osoby fizyczne, wynajmujące mieszkania mogą rozliczać się na podstawie skali podatkowej. Nowa ustawa spowoduje, że niemożliwe będzie odliczenie od podatku kosztów inwestycji nieruchomości.
Podsumowując: naszym zdaniem ceny mieszkań w 2022 r. nadal będą rosnąć, choć wolniej. Wpływa na to m.in. większa aktywność inwestorów instytucjonalnych na rynku. Natomiast zainteresowanie najmem nadal utrzyma się na zadowalającym poziomie.