Wiele branż z przerażeniem patrzy w przyszłość. Od producentów walizek, przez restauratorów i sklepy odzieżowe, na producentach AGD i samochodów kończąc. O zmniejszonym zapotrzebowaniu na produkty i usługi, a co się z tym wiąże o zmniejszonym zapotrzebowaniu na pracę w wielu sektorach, mówi się obecnie otwartym tekstem. Nieuchronne zmiany w otoczeniu biznesowym czekają cały świat. Jakie niespodzianki mogą czekać poszczególne segmenty polskiego rynku nieruchomości? Pytanie, które otrzymujemy od inwestorów z reguły dotyczą dwóch rynków: mieszkaniowego oraz aparthoteli. Kilka słów o jednym i drugim poniżej.
Rynek mieszkaniowy w dobie koronowirusa
Z pewnością musimy się przygotować na czasowy spadek ilości transakcji. Już teraz mamy do czynienia z zamkniętymi biurami sprzedaży u deweloperów. Co więcej, wizyta u notariusza, która jest niezbędna do całego procesu, obecnie także nie wydaje się usługą pierwszej potrzeby. Sprzedaż z założenia będzie się odbywać zdalnie. Niby nic nowego dla rynku. Trzeba pamiętać, że aby doszło do transakcji, musi być po drugiej strony Klient. Klient, którego branża również może odczuwać gorszy moment w związku z zawirowaniami spowodowanymi koronawirusem. To skutkuje przesunięciem decyzji o zakupie w czasie lub jej całkowitym zaniechaniem.
Szczególnie ważna będzie polityka kredytowa banków, które de facto od zawsze są najistotniejszym rynkowym regulatorem rozwoju rynku nieruchomości. Finansują one bowiem bardzo często i stronę kupującą, jak i sprzedającą mieszkanie. Ograniczenia w dostępie do finansowania wprowadzone dla jednej bądź obydwu stron to poważny problem.
Obniżone stopy procentowe w normalnych warunkach spowodowałyby napływ klientów do biur sprzedaży mieszkań. Natomiast przy ogromnej niepewności, która obecnie panuje klienci również zwiększają awersję do ryzyka. Zerowe oprocentowanie lokaty, które jeszcze rok temu byłoby szczytem inwestycyjnego frajerstwa, dziś już są akceptowane na rynku. Duże zakupy obligacji skarbowych to kolejna “alternatywa” dla środków, które miałyby trafić na rynek mieszkań np. przeznaczonych na wynajem.
Dla rynku deweloperskiego oznacza to jedno – potrzebne będzie zabezpieczenie płynności. Część deweloperów przez ostatnie lata osiągnęła świetne wyniki i gotówka aż parzyła na rachunkach bankowych. Po części z nadwyżek finansowane były tzw. banki ziemi. Grunty w ostatnich latach stawały się coraz droższe, szczególnie w największych polskich miastach. Deweloperzy zrobili więc “zapasy” – w raportach okresowych podają, że na posiadanych gruntach można wybudować od kilkuset do kilkunastu tysięcy mieszkań. To dobre informacje.
Pozostała część gotówki przyda się teraz na bieżącą działalność – szczególnie przy ograniczonych wpłatach od klientów. O wsparcie ze strony banków w tej sytuacji będzie ciężej – bez odpowiedniego wolumenu sprzedaży nawet uruchomienie kolejnych transz kredytów deweloperskich stoi pod znakiem zapytania. Emisja obligacji? Być może dla renomowanych deweloperów notowanych na GPW jest to opcja – dla pozostałych, będzie to za drogie i po prostu nieskuteczne ze względu na zbyt niski wolumen.
Wniosek – najważniejsza jest płynność. Utrzymywanie wysokiego stopnia płynności jest kosztowne. Mało która firma kolekcjonuje pieniądze na rachunkach bankowych. Woli przeznaczyć je na zatowarowanie, inwestycje w sprzęt, oprogramowanie itp. Również deweloperzy nie należą do wyjątków. Przez inwestorów zbyt wysokie wskaźniki płynności są nawet odczytywane jako objaw złego zarządzania gotówką. Kluczowe jest więc pytanie na ile czasu deweloperzy mają przygotowane zaplecze gotówkowe? Z pewnością różnice w zapasach kapitałowych są znaczne. Ci, którzy głównie finansują budowy z wpłat klientów – mogą mieć problemy. I będą obniżać ceny.
Aparthotele i condohotele
Dla tego segmentu rynku nadchodzi czas próby. Apartamenty tego typu generują stopę zwrotu i przychody na rynku najmu krótkoterminowego oraz turystycznego. Operatorzy istniejących obiektów mają przed sobą więc nie lada wyzwanie. Rynek turystyczny praktycznie zamarł. Podobnie jak rynek eventów, konferencji i wyjazdów służbowych. Tym samym obłożenie jest obecnie na śladowym poziomie. Przy wydłużającym się okresie niepewności, który może objąć również okres wakacyjny, problem z uzyskaniem odpowiedniej stopy zwrotu jest niemal pewny. Warto zauważyć, że do pokrycia kosztów takich obiektów wystarcza obłożenie (w zależności od standardu i dodatkowych usług) bazujące na weekendach, długich weekendach oraz feriach i wakacjach. Tym bardziej, że Polacy nauczyli się “przerzucać” wakacje na czerwiec czy wrzesień. To daje obłożenie na poziomie ponad 50% w skali całego roku. Natomiast żeby wypracować stopę zwrotu dla inwestora rzędu 5% należy zapewnić obłożenie na poziomie około 70%. To trudne, a w obecnym roku 2020 może być niemożliwe do zrealizowania.
Drugą stroną rynku są już rozpoczęte budowy. Są one w większości finansowane z wpłat klientów. Jeśli nie będzie wpłat – budowy staną. Projektowane nowe inwestycje z pewnością powinny swoje premiery odbyć w spokojniejszym terminie.