Inwestycja w działki przeznaczone pod budowę należy do najbardziej stabilnych pod warunkiem sprawdzenia kilku niezbędnych rzeczy. Dlatego coraz więcej inwestorów interesuje się tym tematem. Jakie informacje należy uzyskać, przed podpisaniem aktu notarialnego, aby inwestycja nie przyniosła strat, a działkę można było odsprzedać z zyskiem w przyszłości?
Status prawy działki
W internecie na portalach ogłoszeniowych można znaleźć wiele ,,atrakcyjnych” ofert sprzedaży działek. Sprzedający często podkreślają ich dobrą lokalizację, możliwość zabudowy, itd. Jednak w praktyce może okazać się, że w przyszłości niektóre zaniedbania mogą utrudnić sprzedaż nieruchomości z zyskiem. Dlatego pierwszą informacją, którą należy sprawdzić jest status prawny danej działki. Należy dowiedzieć się, czy jest to:
- działka rolna – na której mogą budować się głównie rolnicy, ale istnieją od tego odstępstwa
- działka leśna – budowa domu na takiej działce jest niemożliwa, chyba że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zakłada inaczej
- działka budowlana – nie ma przeszkód do budowy domu
Często działki rolne reklamowane są jako budowlane, jednak w praktyce może okazać się, że osoba niebędąca rolnikiem, nie ma prawa jej zabudowy. Dlatego w takim przypadku należy zaczerpnąć rzetelnych informacji we właściwym dla położenia danej nieruchomości urzędzie. Warto sprawdzić, czy istnieje możliwość odrolnienia takiej działki i jakich formalności należy dopełnić. MPZP może określić minimalną powierzchnię działki, która zostanie wyłączona z użytkowania rolniczego i przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne. Z kolei zakup działki położonej na obszarze bez opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może wykluczać możliwość budowy na niej.
Księga wieczysta (KW)
Księga wieczysta to rzetelne źródło informacji, którego nie można pominąć przy zakupie nieruchomości. Trzeba upewnić się, kto jest prawnym właścicielem działki oraz czy inne osoby mogą nią zarządzać na podstawie aktu notarialnego. Dokument ten zawiera także informacje o prawach rzeczowych i służebności, przysługujących ewentualnemu darczyńcy, który przekazał nieruchomość z zastrzeżeniem, że może z niej korzystać do śmierci. Warto zwrócić uwagę, czy w KW nie znajdują się zapisy o: prawie pierwokupu, najmu, itd. Ważne są również ewentualne obciążenia hipoteczne z różnych tytułów. Najczęściej nieruchomości są obciążone kredytem hipotecznym lub zajęciem komorniczym, wpisanym zgodnie z wolą właściciela. Warto również sprawdzić, czy właściciel nie zalega z opłatami za podatek od nieruchomości – ewentualnie za inne należności.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
To kolejny kluczowy dokument, który określa, czy na danej działce nowy właściciel rzeczywiście będzie mógł postawić taki dom, jaki zechce. W niektórych rejonach rodzaje projektów domów i innych budynków są ściśle narzucone. W takim przypadku do ściśle określonych parametrów należą:
- wymiary budynku – łącznie z wysokością
- odległość budynku od drogi
- kolorystyka dachu i elewacji
- styl, w którym może zostać wybudowany nowy dom
Dlatego w takim przypadku, warto zastanowić się, czy inwestycja w działkę budowlaną ma sens. Może okazać się w przyszłości, że trudno będzie znaleźć nowego nabywcę, ponieważ większość ludzi lubi mieć wolność wyboru – w tym również jeśli chodzi o budowę domu.
Ukształtowanie terenu
Ukształtowanie terenu ma znaczny wpływ na koszty budowy domu. Dlatego warto wynająć profesjonalistę, który sprawdzi kąt nachylenia działki. Im większy, tym działka mniej atrakcyjna dla nabywców. Ponadto ważny jest również grunt, który znajduje się na głębszym poziomie – pod powierzchnią zewnętrzną, którą widać gołym okien. W przypadku podmokłego terenu, koszty budowy niesamowicie wzrastają. Warto też sprawdzić, czy w gruncie nie znajdują się głazy lub pokłady skał, które utrudniają budowę. Ostatnim krokiem jest sprawdzenie, czy dana działka nie jest położona na nasypie. Czasami zdarza się, że właściciele zasypują wykopy, np. po piaskowniach i po kilku latach sprzedają takie działki. Dlatego w niektórych przypadkach potrzebna jest pomoc urbanisty lub geologa.
To podstawowe informacje, które należy sprawdzić przed zainwestowaniem kapitału w działkę pod budowę. Brak niektórych informacji może spowodować, że zakupioną nieruchomość trudno będzie potem odsprzedać nowemu nabywcy z zyskiem.