Condohotele, aparthotele – zły biznes czy może zła wola?
Wyobraźmy sobie nowego Mercedesa klasy S. To piękny i bardzo gustowny samochód z bardzo bogatym wyposażeniem. Do tej perły motoryzacji wsiada kierowca doświadczony, rajdowy, który przejechał miliony kilometrów praktycznie po całym świecie. Do drugiego takiego samego modelu wsiada świeżo upieczony kursant po zdaniu egzaminu na prawo jazdy. Oboje kierowców ma do pokonania trasę objazdową po Europie. Który z nich pokona trasę bezpiecznie i szybciej? Który będzie umiał pokonać gorsze warunki pogodowe? Który z nich jest lepiej przygotowany do jazdy? W którym samochodzie chcieliby Państwo podróżować jako pasażer?
Rynek condo i aparthoteli jest w Europie Zachodniej w większości reprezentowany przez kapitał funduszy lub kapitał korporacyjny. Kapitał ten to taki nasz artykułowy kierowca rajdowy, doświadczony, o dużych możliwościach prawnych i finansowych. Realizuje on tego typu inwestycje na swoich warunkach, gdyż prawnie jest zobowiązany do zachowania najwyższej staranności i poziomu bezpieczeństwa środków klientów np. uczestników funduszy tego typu. To się dzieje za granicą.
A w Polsce? W Polsce przez dłuższy czas mieliśmy do czynienia z wysoką dostępnością takich projektów dla klienta indywidualnego w dwóch formach: albo nabycia samego pokoju hotelowego/apartamentu albo finansowania budowy poprzez objęcie obligacji Emitenta lub udzielenia spółce pożyczki w celu wybudowania budynku i dalszej odsprzedaży gotowej nieruchomości. Klienci indywidualni występowali tym samym w roli naszych kursantów, którzy najczęściej pierwszy raz miała do czynienia z tego typu inwestycją. Nie są przygotowani do prowadzenia i zarządzania takimi inwestycjami, nie mają wpływu na kształt umowy.
W 2019 roku ten rynek jest w jednym z trudniejszych momentów z kilku powodów:
● zmniejszająca podaż poprzez zmniejszoną aktywność deweloperów, którzy zrezygnowali z części inwestycji
● jeszcze szybciej zmniejszający się popyt ze strony inwestorów indywidualnych, którzy po kilku nieudanych projektach rozważają alternatywne opcje inwestowania
● naturalną konkurencję obiektów hotelowych, które powstają przy udziale i na rzecz inwestorów zagranicznych, często wyspecjalizowanych w branży
● coraz wyższa i w wielu przypadkach nierynkowa cena zakupu nieruchomości, w której deweloperzy najczęściej ukrywają “gwarantowane” stopy zwrotów dla inwestorów
● brak rynku wtórnego dla tego typu inwestycji
● zwiększające się koszty obsługi tego typu umów
Dodatkowo prawnicy wskazują na jednostronne (na niekorzyść właścicieli nieruchomości) zapisy w umowach zarządzania najmem obiektami. Jeden z przypadków opisany w Pulsie Biznesu dotyczący inwestycji w Ostródzie uwidacznia słabe przygotowanie do zarządzania tego typu obiektami. Inwestycja, która miała być przez najbliższe lata bezobsługowa, bardzo szybko stała się kulą u nogi ponad 40 inwestorów. Po sądowej batalii inwestorom udało się odwołać zarządcę nieruchomości (mimo braku realizacji zakładanych stóp zwrotu i nieefektywnego zarządzania obiektem). Obecnie inwestorzy założyli spółdzielnię, która realizuje rolę operatora i zarządcy obiektu.
Obecnie rynek przeżywa swoistego rodzaju przemianę jakościową. Właściciele i deweloperzy budujący w miejscowościach wypoczynkowych stawiają czoła wysokiemu zróżnicowaniu obłożenia (czytaj: nieregularne przepływy) i rosnącym koszcie zarządzania. Z drugiej strony są projekty, które cieszą się obecnie popularnością i dobrze sobie radzą na rosnącym rynku hotelowym.
Dodatkowo część inwestycji ma lub miała za sobą przypadki większej lub mniejszej niegospodarności. Poczynając od nieefektywnego zarządzania najmem (to akurat niejmniejszy problem) do inwestycji, na które inwestorzy wpłacili środki a te zniknęły nie pozostawiąjąc po sobie nawet rozpoczętej na dobre budowy.
Jeżeli mają Państwo pytania w kwestiach związanych z nieruchomościami – serdecznie zapraszamy do kontaktu.
Życzymy Państwu tylko trafionych inwestycji w Nowym Roku 2020!
tekst opracował: Krzysztof Kisiel